Олександр Зозуля, партнер Crowe AVR, Ukraine
Енергетична ефективність будівлі – властивість будівлі, що характеризується кількістю енергії, необхідної для створення належних умов проживання та/або життєдіяльності людей у такій будівлі.
Огляд європейського регулювання питань енергоефективності
Останнє десятиріччя, вибираючи побутову та іншу електротехніку з метою особистого використання чи для комерційного використання, всі ми неодмінно звертаємо увагу на показники енергоспоживання того чи іншого пристрою. Обов’язково, неодмінно намагаємся придбати техніку з якомога меншими показниками енергоспоживання, наприклад, класи А чи В. Навіть на клас С нас сьогодні не дуже приваблює. Авжеж, нами рухає бажання зберегти власні грошові кошти, які доведеться сплатити за спожиту електрику.
У розвинених країнах давно вже зрозуміли, що енергія є значною частиною витрат при експлуатації майна та нерухомості, особливо комерційної. Тому потенційні власники та користувачі при укладанні угод все частіше цікавляться наявністю та розміром витрат на експлуатацію. Крім суто практичної мотивації (досягнення більшого економічного ефекту), треба мати на увазі, що будівлі в процесі їх експлуатації забруднюють атмосферу викидами СО2 у кількості, яка складає більше ніж 40% від загальних викидів в атмосферу всіма джерелами забруднення.
Така загрозлива ситуація занепокоїла Європейське суспільство та сучасне покоління інших країн. Найбільш прогресивні країни, об’єднані у Європейську комісію, почали працювати над цим важливим питанням, тим більше, що ці питання прямо пов’язані із збереженням планети, а саме, розробили та впровадили політики Директив з підвищення енергоефективності будівель при їх експлуатації, встановили загальні міри з підвищення енергоефективності для досягнення основної цілі – зниження до 2020 року енергоспоживання в ЄС на 20 %.
Крім того, беручи до уваги статистику знесення та реконструкцій будівель, а саме, відсоток знесення по відношенню до загальної кількості будівель складає 0,1-0,2 %, а реконструкцій – 1,2-1,5 %, стає зрозумілим, що достатньо велика кількість будівель має бути реконструйована з урахуванням вимог Директив ЄС щодо підвищення енергоефективності та зменшення енергоспоживання
В Європейських стандартах TEGoVA приділяється дуже багато уваги питанням оцінки нерухомості з урахуванням наявності систем енергоефективності. Практично всі розділи, що стосуються оцінки житлової та комерційної нерухомості, неодмінно торкаються питань збереження навколишнього середовища та ефективних інструментів досягнення цієї мети.
Ознайомившись з положеннями TEGoVA, можна переконатися, що практично в кожному розділі присутні такі поняття, як:
- енергетична ефективність будівель;
- сертифікати енергоефективності;
- майже нульове енергоспоживання;
- загальна економічна політика
- концепція сталого розвитку;
- охорона навколишнього середовища;
- принцип «забруднювач платить» та інші.
Наша з вами свідомість знаходиться лише у зародку повноцінного мислення в напрямку важливості екологічного балансу на Планеті. Переважна більшість громадяни, які мешкають у своїх будинках та бізнесмені різного калібру думають лише про кінцевий економічний ефект від діяльності та недоцільність витрачати кошти на поліпшення і реконструкції для досягнення цілей енергозбереження та скорочення викидів в атмосферу.
У той же час, ми є свідками просування в бік забезпечення сталого розвитку. Наприклад, Нідерланди в недалекому майбутньому планують відмовитись від використання природного газу як носія енергії.
Ефективним інструментом для впровадження загальної екологічної політики є директиви ЄС про енергоефективність з вимогами до країн-членів ЄС щодо дотримання мінімальних показників енергоефективності.
Як європейська практика відобразиться на Українському просторі
Директиви ЄС щодо енергоефективності та енергозбереження висувають до країн-членів ЄС (Україна є асоційованим членом ЄС) стратегічні та практичні вимоги.
До стратегічних вимог слід віднести:
- скорочення (зменшення) споживання енергії;
- використання відновлюваних джерел;
- зменшення викидів парникових газів.
Практичні вимоги передбачають:
- придбання урядами тільки енергоефективних будівель (далі ЕЕБ);
- проведення урядами енергетичних реконструкцій не менше ніж 3% власних будівель;
- розвиток засобів обліку споживання енергії;
- енергорозподільчим компаніям до 2020 року досягнути економії в об’ємі 1,5% річної енергії, яку вони постачають.
Професійний оцінювач при визначені будь-якого виду вартості будівель та споруд висловлює судження, на підставі зібраних та оброблених відомостей на відкритому ринку. Витрати на енергію – важлива частина цих відомостей. Тому, в зовсім недалекому майбутньому (максимум через рік-два), можливо і раніше, оцінювачу буде доречно запитувати разом із звичним пакетом документів для виконання завдання з оцінки ще й Енергетичний сертифікат.
В європейських країна – це ЕРС (Energy Performance Certificate).
Сертифікація енергоефективності вимірює енергоефективність будівлі та її вплив на навколишнє середовище.
Закон України «Про енергоефективність будівель»
23 липня 2018 року набрав чинності Закон України «Про енергоефективність будівель», що визначає правові, соціально-економічні та організаційні засади діяльності у сфері забезпечення енергетичної ефективності будівель і спрямований на зменшення споживання енергії у будівлях.
Сфера дії Закону визначена наступним формулюванням у статті 2: «Цей Закон регулює відносини, що виникають у сфері забезпечення енергетичної ефективності будівель, з метою підвищення рівня енергетичної ефективності будівель з урахуванням місцевих кліматичних умов та забезпечення належних умов для проживання та/або життєдіяльності людей у таких будівлях».
Зокрема, з 1 липня цього року впроваджується обов’язкова сертифікація енергетичної ефективності для:
1) об’єктів будівництва (нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту), що за класом наслідків (відповідальності) відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками;
2) будівель державної власності з опалюваною площею понад 250 квадратних метрів, які часто відвідують громадяни і у всіх приміщеннях яких розташовані органи державної влади;
3) будівель з опалюваною площею понад 250 квадратних метрів, у всіх приміщеннях яких розташовані органи місцевого самоврядування (у разі здійснення ними термомодернізації таких будівель);
4) будівель, в яких здійснюється термомодернізація, на яку надається державна підтримка та яка має наслідком досягнення класу енергетичної ефективності будівлі не нижче мінімальних вимог до енергетичної ефективності будівлі, –
за результатами якої складається енергетичний сертифікат зазначених будівель.
Для оцінювачів, що супроводжують транзакції стосовно нерухомого майна, важливо звернути увагу на наступне положення Закону (абзац сьомий першої частини статті 7):
«У разі укладення договорів купівлі-продажу, найму (оренди) будівлі, житлового або нежитлового приміщення будівлі продавець або наймодавець (орендодавець) на вимогу потенційного покупця або наймача (орендаря) має надати інформацію про енергетичний сертифікат будівлі (у разі якщо сертифікація енергетичної ефективності є обов’язковою та/або проведеною) або повідомити про відсутність такого сертифіката».
Разом з положеннями, які є обов’язковими для будівель і споруд, в Законі, також доволі конкретно зазначено в яких випадках дія цього Закону не поширюється, а саме:
1) будівлі промислового та сільськогосподарського призначення, об’єкти енергетики, транспорту, зв’язку та оборони, складські приміщення;
2) індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки (крім випадків отримання державної підтримки на здійснення термомодернізації або сертифікації таких будинків за бажанням власника);
3) будівлі, призначені для проведення богослужінь та релігійних заходів релігійними організаціями;
4) будівлі, які є об’єктами культурної спадщини;
5) окремо розташовані будівлі з опалюваною площею менш як 50 квадратних метрів.
Загалом, положення Закону України «Про енергоефективність будівель» втілює вимоги європейської спільноти, від підтримки якої певною мірою залежить розвиток і нашої країни (транші МВФ, підтримка в міжнародних комісіях тощо). При цьому сила Закону, як і директив ЄС, направлена на досягнення дуже важливих результатів, а імперативність мір, мабуть, є єдино можливим засобом.
Крім того, діюче законодавство вже зараз передбачає відповідальність за невиконання вимог в галузі енергоефективності, що доповнилася системою накладення штрафів за невиконання та виведення будівель з експлуатації через недотримання норм і положень накладення штрафів за невиконання норм і положень Закону України «Про енергоефективність будівель» та виведення будівель з експлуатації через недотримання цих норм і положень.
Отже, це вже сталось, а професійний оцінювач повинен розуміти як формувати професійне судження при, ще не розвиненому, ринку нерухомості з системами енергоефективності.
Енергетичний сертифікат будівлі
Важливим джерелом вхідної інформації про стан енергетичної ефективності будівлі може стати енергетичний сертифікат, складений енергоаудитором.
У енергетичному сертифікаті будівля зазначаються:
1) адреса (місцезнаходження) будівлі;
2) клас енергетичної ефективності будівлі;
3) відомості про функціональне призначення та конструкцію будівлі, кількість поверхів, об’єм та загальну площу;
4) мінімальні вимоги до енергетичної ефективності будівлі;
5) фактичні або проектні характеристики огороджувальних конструкцій та інженерних систем будівлі;
6) фактичне питоме енергоспоживання будівлі (крім об’єктів нового будівництва);
7) серія та номер кваліфікаційного атестата енергоаудитора, який склав енергетичний сертифікат;
8) інформація про рівень викидів парникових газів;
Таким чином ми бачимо, що сертифікат інформує нас не тільки про рівень енергоспоживання, а й про рівень викидів парникових газів – ступінь впливу на природне середовище.
Нижче наведені рейтинги будівель у Великій Британії за цими критеріями: за енергоефективністю та за впливом на навколишнє середовище:
Звичайно, працюючи в вітчизняному законодавчому полі, ми не побачимо нормативних актів, методичних рекомендацій чи діючих змін до НСО, що стосуються оцінки будівель з наявними системами енергоефективності та їх відмінності від таких же будівель без систем.
Скоріше за все, спеціальні положення і методичні рекомендації і не потрібні будуть…. У майбутньому. У тому майбутньому, коли таких будівель буде достатньо на відкритому ринку і саме цей ринок буде сформовано часом, а для розрахунку вартості оцінювачу буде достатньо діючих НСО та методичних рекомендацій.
Але що робити зараз?
Спробуємо поміркувати та визначитись, хоча б з основними моментами, на які оцінювачу слід було б звертати увагу при визначені вартості майна, про яке ведеться.
Розглянемо загально, наприклад, комерційну нерухомість, визначення вартості з метою продажу. Сподіваюсь, що всі погодяться, що такі об’єкти з системами енергоефективності будівлі матимуть на ринку вартість вищу, ніж така ж нерухомість з комерційним потенціалом, але без відповідних систем.
Чому?
По перше – маємо експлуатаційні витрати, що впливають на чистий операційний дохід (ЧОД). Витрати менше, маржа більше. Таким чином, у разі, якщо ми говоримо про визначення вартості прямою капіталізацією, то наявність систем енергоефективності будівлі впливає на два основні показника – на чисельник і знаменник.
Чисельник (ЧОД) збільшиться на значення, отримане після розрахунку одиничного показника витрат на метр квадратний приміщення, а точніше, на позитивну різницю таких показників об’єкту без систем енергоефективності будівлі та об’єкту з системами енергоефективності будівлі. З цим, начебто, розібрались.
Знаменник (ставка капіталізації) скоріш за все зменшиться, оскільки логічне було б припущення, що ставка капіталізації для будівель з системами енергоефективності мала б бути нижчою за ставку на подібні будівлі без таких систем, що при розрахунку ще більше підвищити вартість. Пояснюється це тим, що такі об’єкти мають декілька переваг:
1) наявна концепція сталого розвитку (така нерухомість має в перспективі більший строк економічного життя при збереженні своїх функціональних властивостей);
2) менше схильність до ринкових ризиків (більш привабливий для покупців і орендаторів);
3) створює додатковий імідж та позитивно впливає на ділову репутацію власника (користувача).
Однак, з міркувань додержання принципу обачності, зменшення значення ставки капіталізації в нашому випадку було б, скажімо, через мірно оптимістичним, тому було б доречно залишати її значення на рівні діючого ринку та притаманну відповідному типу нерухомості із врахуванням діяльності, поточного чи найбільш ефективного використання.
Завдання по визначенню доцільності проведення значного ремонту із інсталяції систем (енергомодернізація) можливо буде вирішити через дисконтування зекономлених експлуатаційних витрат на термін залишкової експлуатації будівлі. В разі отримання позитивного значення після 5-10 періодів прогнозування можна зробити висновок про доцільність капітальних інвестицій. А в разі примусового значного ремонту з енергомодернізацією (див. Закон України «Про енергоефективність будівель») буде досить чітке уявлення про розмір коштів, які можуть не повернутися до інвестора протягом періоду експлуатації будівлі.
Підводячи підсумки під наведеним матеріалом, можна зробити наступні висновки:
- Ринок нерухомості з системами енергоефективності будівель відсутній на даний час;
- Оцінювачам доведеться проводити оцінки об’єктів нерухомості з системами енергоефективності будівель за умов відсутності розвиненого ринку;
- Оцінювач, здійснюючи таку оцінку, повинен запитувати у замовника, окрім звичних для нас технічних і фінансових документів, і енергетичний сертифікат будівлі для більш наближеного до реального розрахунку витрат на експлуатацію та для визначення ринкових ризиків, пов’язаних з привабливістю об’єкта;
- При виконанні завдання з розрахунку вартості об’єкта з системами енергоефективності будівель керуватися принципами обачності, очікування, найбільш ефективного використання та іншими професійними принципами в оцінці, дотримуватись правил професійної етики.
Журнал “Вісник оцінки” 2021 рік.
